견적문의

정부는 지난 15일 서울 전역과 경기도 12개 지역을 ‘조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역’으로 지정했다. 규제지역 등으로 지정되면 부동산 세금에 적잖은 변화가 생길 수 있다. 조정대상지역은 고시된 16일부터, 토지거래허가구역은 20일부터 효력이 발생했다. 먼저 취득세를 살펴본다. 다주택자가 매매로 사들이는 주택은 보유 주택 수에 따라 중과세율이 적용된다. 이때 주택 수는 기존에 보유하고 있는 주택 수에 새롭게 취득하는 주택까지 포함해 계산한다. 기존 특례 규정을 적용받는 수도권 외 미분양 주택, 최초로 분양 취득해 임대사업자 등록을 완료한 주택 등은 제외한다. 조정대상지역은 두 번째 주택 취득부터 중과 대상이 된다. 비조정대상지역의 주택을 취득하는 경우에는 세 번째 면책절차 주택 취득부터 중과 대상이 된다. 다만 조정대상지역 주택을 두 번째로 취득하고, 종전 주택을 3년 이내 매도하는 경우에는 중과 대상이 되지 않는다. 취득세는 양도세와 다르게 ‘종전 주택을 사들이고 1년 이상 지난 후 신규 주택 취득’이라는 조건은 없다. 따라서 1년 이내에 추가로 주택을 사들였더라도 종전 주택을 3년 이내에 매도하면 취득세가 중과되지 않는 ibk투자증권 다. 대책 발표 전 계약금을 지급하고 계약을 마쳤고, 잔금은 대책 시행 이후 이뤄진 사례를 살펴보자. 법에서는 조정대상지역 지정 이전에 매매 계약이 진행되고, 계약금을 지급한 사실이 증빙 서류로 확인되면 조정대상지역 지정 전에 취득한 것으로 본다. 따라서 대책 발표 전에 계약을 마쳤으면 기존과 같은 취득세가 적용된다. 양 신용회복위원회 신용등급조회 도세의 경우 먼저 기존 보유 주택의 매도를 고려하는 사례를 살펴본다. 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제는 적용하지 않는다. 다만 중과세율 적용은 2026년 5월 9일까지 유예돼 있다. 따라서 이때까지 매도하면 이번 대책으로 달라지는 내용은 없다. 무주택자나 유주택자의 주택 취득 사례도 관심이다. 무 신한스피드론 주택자가 조정대상지역 지정 전에 주택을 계약하고, 대책 이후 잔금을 지급하는 경우는 예외 조건을 적용해 실거주 의무를 부여하지 않는다. 계약금 지급 당시에 주택을 보유하고 있지 않아야 한다. 기존에 주택을 보유한 사람이 다른 주택을 사들여 일시적 2주택이 되는 경우도 따질 게 있다. 양도세는 기본적으로 양도 시점을 기준으로 한다. 그런데 자동차담보추가대출 양도세 비과세 조건 중 거주 요건만 한정적으로 취득 시점을 기준으로 한다. 즉, 취득 당시에 조정대상지역 주택이라면 그 주택을 양도하면서 ‘1가구 1주택’ 비과세 혜택을 받기 위해서는 실거주 2년을 충족해야 한다. 따라서 대책 시행일 이전에 계약을 마쳤더라도 잔금 납부가 이후에 이뤄졌다면 실거주 2년을 해야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 뜻이다. 또 기존 주택의 비과세 요건은 법률상으로 일시적 2주택 기한을 3년으로 적용하고 있다는 것을 인지해야 한다. 신규 주택 취득이 완료되는 ‘잔금 지급일’로부터 3년 이내 종전 주택을 매도하는 경우에 양도가액 12억원 이내에서 비과세가 적용된다. 일시적 2주택 조건을 충족해 매도하는 경우에는 조정대상지역이고 양도일이 2026년 5월 9일(중과세율 최종 유예일) 후라고 하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 김성일 리겔세무회계 대표